商品房销售会计处理实务
商品房销售会计处理实务
（一）商品房预售的会计实务
房地产开发企业进行商品房预售,一般涉及意向金、订金、ⅥP入会费、预售定金、预售款以及代收的配套费用、维修基金、办证费等业务的会计核算。
1.意向金、认筹金、ⅥP入会费、订金等的核算房地产开发企业收取的诚意金、认筹金、ⅥP入会费、订金等通过“其他应付款”核算。
2.预售定金的核算预售商品房时承购人交纳的定金,可以通过“预收账款”科目核算,房地产开发企业收取定金应缴纳增值税及附加税费。
3.预售房款的核算房地产开发企业按照合同或协议规定向承购人预售取得的购房款,通过“预收账款”科目核算。企业收到的预交购房款,包括承购人按揭贷款的到账金额,应借记“库存现金”或“银行存款”科目,贷记“预收账款”科目。
4.按揭保证金的核算
贷款行直接从贷款额中扣收按揭贷款保证金的,借记“银行存款”、“其他货币资金-按揭保证金户”科目,贷记“预收账款”科目;
房地产开发企业从一般结算户转入按揭贷款保证金时,借记“其他货币资金-按揭保证金户”科目,贷记“银行存款”科目。
承购人违约,未及时还款时,贷款行从按揭保证金专户中扣收承购人还贷本息时,借记“其他应收款-××(客户信息)”科目,贷记“其他货币资金-按揭保证金户”科目;
承购人补交还款额时,做相反会计分录。按揭保证金解冻时,借记“银行存款”科目,贷记“其他货币资金-按揭保证金户”科目。
5.代收配套设施费、办证费、维修基金的核算房地产开发企业在预收房款的同时会代收天然气初装费等配套设施费、房产证办证费以及住宅专项维修基金等。住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。代收的配套设施费、办证费、维修基金应作为“其他应付款”核算。
（二）商品房销售收入的会计实务
房地产开发企业应当合理确认销售商品收入的实现,并将已实现的收入及时入账。
1.商品房销售收入的确认需要会计人员根据《企业会计准则》及企业自身情况作出会计职业判断，结合房地产开发企业的具体情况及经营特点，对确认收入的条件进行逐条分析确认。
2.商品房销售收入的计量商品房的销售收入,应按企业与承购人签订的销售合同或协议金额或双方接受的金额确定。如果同时满足收入确认的五个条件,房地产开发企业应确认商品房销售收入实现,将预收的房款确认为主营业务收入,借记“银行存款”或“应收账款”(补交差额部分)、“预收账款”科目,贷记“主营业务收入”科目(全部房款),并同时结转相关的成本,将“开发产品”科日金额转入“主营业务成本”科目。
3.销售折扣、折让及退回的核算
房地产开发企业在销售过程中,由于各种原因会发生现金折扣、商业折扣、销售折让或销售退回等问题,应当分不同情况进行处理。
现金折扣：销售商品房涉及现金折扣的,应当按照扣除现金折扣前的金额确定销售商品房收入金额,现金折扣在实际发生时计入财务费用。
商业折扣：销售商品房涉及商业折扣的,应当开在同一张发票上，按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品房收入金额。
销售折让：房地产开发企业已经确认销售商品房收入的售出商品房发生销售折让的,应当在发生时冲减当期销售商品房收入,属于资产负债表日后事项的,适用《企业会计准则第20号-资产负债表日后事项》。
销售退回：应当分以下情况处理:
(1)未确认收入的商品房退回,其会计处理比较简单,按照退回承购人的房款,借记“预收账款”科目,贷记“银行存款”科目。
(2)已确认收入的商品房退回,一般情况下应直接冲减退回当月的销售收入、销售成本等。如果该项销售已发生现金折扣,应在退回当月一并处理,按已付或应付的余额冲减营业收入时,借记“主营业务收入”科目,贷记“银行存款”、“应付账款”、“财务费用-现金折扣”等科目;按退回商品房的成本,借记“开发产品”科目,贷记“主营业务成本”科目。
(3)资产负债表日及之前售出的商品房在资产负债表日至财务会计报告批准报出日之间发生退回的,应当作为资产负债表日后事项的调整事项处理,调整报告年度的收入、成本等。如果该项销售在资产负债表日及之前已经发生现金折扣的,还应同时冲减报告年度的现金折扣。
