合作开发房地产常见合作模式
合作开发房地产常见合作模式
（一）合作开发的目的
房地产合作开发可以理解为合作双方（其中一方应具备开发资质）在共同出资、共担风险、共享收益条件下合作开发房地产项目。
合作开发一般有如下几种目的：
1、引入资金
2、引入资源（土地、品牌、团队）
3、降低税费
知识链接：
合作开发房地产会计与税务处理主要依据：
1.《企业会计准则》
2.财税 【1995】第48号《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题的通知》
3.财税 【2006】第21号《关于土地增值税若干问题的通知》
4.国税发 【2009】第31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》
5.国税发 【2000】第118号《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》
6.最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释【2005】5号）
（二）实务中“合作开发房地产“名义下的常见合作模式及涉税处理
1.成立新的法人项目公司
双方分别以土地、资金作为投资，成立新的房地产开发公司进行开发。
特点：
责权利明确，不易产生纠纷。
税收分析：
在出地方将土地出资入股至项目公司，出资方以货币出资入股至项目公司，双方以项目公司为主体进行合作开发的情形下，因土地在项目公司名下，且双方以项目公司名义办理立项和开发建设，形式上不满足合作建房的要求，因此无法适用合作建房的相关税收政策。
具体来说，一方面，出地方以土地出资入股至项目公司（主营业务为房地产开发）需按现行规定缴纳增值税、土地增值税、企业或个人所得税（相当于按土地使用权转让计缴税费）；另一方面，项目公司完成开发建设后分配房屋给股东需按视同销售处理，也即项目公司需按正常的市场销售价格计征增值税、土地增值税、企业所得税及印花税。
2.隐名合作开发房地产
以合作其中一方申请立项作为建设方，合作另一方隐名向对方投入资源。
特点： 隐名方的利益得不到法律保护、税收认定上存在争议
主要类型： 以具有开发资质一方为开发主体
以出地方为开发主体
税务分析：
以具有开发资质一方为开发主体，拥有土地使用权一方需将土地过户给开发方，税务上认定为投资（非固定收益）或非货币资产交换（固定收益），需缴纳相关增值税、企业所得税。
以出地方为开发主体，税务上认定为房屋买卖、借款等，同样需缴纳相关增值税、企业所得税。
在效果上无法适用合作建房的相关税收政策。
3.显名合作开发模式
合作各方联合申请立项作为建设方，有时成立联合管理机构，有时不成立联合管理机构。一般为非商业开发项目采用。
特点：随意性大，责权利不够清晰，税务处理上比较繁琐。
符合税务认定中的“合作建房“构成要件：
一是合作的双方共同出资（出地或出钱）、共享利润、共担风险。
二是双方必须共同拥有土地使用权（通过土地使用权“加名”或“双抬头”、“双主体”实现）并联合立项，但可由出地或者出钱的任何一方，或者双方共同组建的项目公司完成开发建设。
税务分析：
根据前文所述，合作建房建成后房屋按合同约定进行分割，属于自建房的范畴，双方各自办理初始登记，不视为发生权属转移。但合作建房分房自用后再次转让或出售的，需按正常的销售不动产行为征缴各相关税费。
（1）分房过程中的增值税（营改增后存在争议）
根据国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》（国税函发[1995]156号）第十七条的规定，合作建房分房自用时出地方、出资方均需缴纳增值税（营改增前为缴纳营业税）。但深圳地区有例外，根据《深圳市地方税务局关于合作开发房地产征收营业税问题的批复》（深地税发[2005]183号）的规定，分房自用时出地方、出资方目前均无需缴纳增值税（营改增前为无需缴纳营业税）。
（2）分房过程中的土地增值税
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第二条的规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
（3）分房过程中的所得税
合作建房后分房自用按自建房处理，双方各自办理初始登记，因此分房过程不产生所得税的纳税义务。
（4）契税
出地方取得分配自用的房屋无需缴纳契税，出钱方取得分配自用的房屋时需缴纳契税。
（三）合作开发的风险控制
合作开发的正常模式为“共同投资，共享利润、共担风险“。很多合作开发合同因为违反了这一基本原则，从而不能被认定为合作开发行为。从而无法享受合作开发相关政策。
1、涉税风险
（1）合同约定。出地方不承担经营风险，只收取固定利益，应当认定为转让土地使用权，即出地方向出资方转让土地使用权。（此时土地应按照评估价处理，而不能按照土地出让价格。）
（2）合同约定，出资方不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同，即出地方向出资方销售开发产品。（此时房屋应按市场公允价格视同销售，而不能按照房屋建造成本处理。 ）
（3）合同约定，出资方当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同，即出资方借款给出地方，出资方收取固定数额的货币，应认定为借款利息。
（4）合同约定，出资方不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。（出地方需要从租缴纳房产税。)
2、责、权、利不统一的风险
实践中很多合作开发行为就是因为违反了基本原则而被法院认定为无效。
比如，出地方A与出资方B签订的合作开发协议中约定：A公司仅负责提供建设用地，不参与项目的建设管理，不论项目是否赢利，B公司均应按照约定向A公司支付收益。
根据《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，此类条款属于合同的“保底条款”，应认定为无效。
3、组织形式和报批报建的风险
合作开发房地产涉及多方之间的法律关系，错综复杂。首先是合作双方的关系；其次是联合体与政府部门的关系，开发房地产的各个环节，立项、到规划、开工、预售、验收都离不开政府部门的监督，企业需要向政府申请办理若干个许可证或批准文件。
实践中，可能由于没有做好合作开发模式的设计而导致报批报建手续受阻，致使某一方的权利受到损害或合作合同被法院认定无效。
风险控制：
合作开发前，双方应对包括组织形式和权利义务分配在内的合同条款，反复斟酌、合理约定以控制相关法律、经营、税务风险。必要时参考专业人士意见。
实务中，合作方式多种多样，应主要注意业务实质与法律形式的界定及操作模式设计。
