房地产企业拿地会计处理
房地产企业拿地会计处理
（一）支付土地出让金的会计核算
借：开发成本—房屋开发—xx项目—土地征用及拆迁补偿费—土地出让金
贷：银行存款
（二）取得土地返还款的财税处理
企业会计准则第16号—政府补助
第二条 本准则中的政府补助，是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产。
第四条 政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
第五条 企业从政府取得的经济资源，如果与企业销售商品或提供服务等活动密切相关，且是企业商品或服务的对价或者是对价的组成部分，适用《企业会计准则第14号-收入》等相关会计准则
第八条 与资产相关的政府补助，应当冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。
第九条 与收益相关的政府补助，应当分情况按照以下规定进行会计处理：
（一）用于补偿企业以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；
（二）用于补偿企业已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。
第十一条 与企业日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与企业日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。
1.土地返还款就地建安置房
案例分析1
2018年10月，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发公司补助1500万元，在该项目土地上进行回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。（假定项目为老项目，采用简易计税方法，土地增值税预征率2%）
土地出让金返还用于建设购买安置回迁房的法律实质是房地产公司开发的回迁房销售给政府，政府通过土地出让金返还的形式支付给房地产公司销售回迁房的销售款，然后政府无偿把回迁房移交给拆迁户。为此，土地返还款就地建安置房的账务处理如下：
收到返还款时：
借：银行存款 1500
缴纳税款时：
借：应交税费—简易计税 42.86（预缴增值税1500/（1+5%）*3%）
贷：银行存款 42.86
借：应交税费—应交土地增值税 29.14（预征土地增值税（1500-42.86）*2%）
贷：银行存款 29.14
完工结转收入时：
借：预收账款 1500
贷：主营业务收入 1428.57
应交税费—简易计税 71.43
借：税金及附加 7.14（假定城建税7%，教育费附加3%）
贷：应交税费—城市建设维护税 5
—教育费附加 2.14
贷：预收账款 1500
2.土地返还款用于房地产企业代理拆迁和代理支付拆迁补偿费的账务处理
财税2016 36号：经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费，不得开具增值税专用发票。
土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。
案例分析2
2018年10月，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发公司补助4000万元，用于该项目土地及地上建筑物的拆迁费用支出。国土部门委托专门从事拆迁的专业公司进行建筑物拆除、平整土地并代委托方国土部门向原土地使用权人支付拆迁补偿费。约定返还的4000万中，用于拆迁费用1000万元，用于动迁户补偿3000万元。房地产开发公司实际向动迁户支付补偿款2500万元。
收到土地返还款时：
借：银行存款 4000
贷：其它应付款 4000
代理支付动迁补偿款和拆迁工程款业务时：
借：其他业务成本—拆迁工程款 909.09
应交税费—应交增值税—进项税额 90.91（1000/（1+10%）*10%）
其他业务成本—拆迁补偿款 2500
贷：银行存款 3500
借：其它应付款 4000
贷：其它业务收入 3773.58（应视为房地产开发公司代国土部门向被拆迁户支付拆迁补偿费而收取的经纪代理服务收入，代理服务增值税税率6%）
应交税费—应交增值税—销项税额 226.42
3.土地返还款用于拆迁补偿支出的账务处理
案例分析3
2018年10月，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发公司补助1000万元，用于该项目的拆迁补偿支出。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第七条第二项的规定，在计算土地增值税增值额时，具体的扣除项目为：开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。其中土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。
土地返还款用于拆迁补偿支出的账务处理如下：
借：银行存款 1000
贷：开发成本—土地征用费及拆迁补偿费 1000
4.土地返还款用于房地产公司开发项目红线之外建基础设施工程建设的账务处理
案例分析4
2018年10月，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发公司补助3000万元，用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设。房地产公司后期支付基础设施施工企业工程款2800万元。
收到土地返还款时：
借：银行存款 3000
贷：预收账款 3000
结转收入：
借：预收账款 3000
贷：其他业务收入 2727.27（应视为提供基础设施建筑服务，适用建筑服务增值税税率10%）
应交税费—应交增值税—销项税额 272.73
支付建筑企业工程款时：
借：其他业务成本 2545.45
应交税费—应交增值税—进项税额 254.55（2800/（1+10%）*10%）
贷：银行存款 2800
5.土地返还款用于房地产公司建造红线之内配套设施的账务处理
（1）土地返还款用于房地产公司建造红线之内城市道路、供水、排水、燃气、热力站、电站等基础设施或物业管理场所、会所、文体场馆、学校、医院等产权属于全体业主或无偿赠与地方政府的公共配套设施的账务处理
案例分析5
2018年10月，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发公司补助2000万元，用于该公司在开发项目区内建造产权属于全体业主的会所和物业管理场所。
《大连市地税局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税函[2008]188号）规定：纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的《土地批件》、《土地出让金缴费证明》以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据，计算取得土地使用权所支付的金额。凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目。
《青岛市地税局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》（青地税发[2008]100号）规定：对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。
营改增18问：湖北国税再次详解建筑业和房地产行业营改增实务中的问题
房地产企业将建设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政道路等配套设施无偿赠送（移交）给政府的，是否视同销售？
房地产企业将建设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政道路等配套设施无偿赠送（移交）给政府的，如果上述设施在可售面积之外，作为无偿赠送的服务用于公益事业，不视同销售；如果上述配套设施在可售面积之内，则应视同销售，征收增值税。
海南省政策与之相同。
福建省12366营改增热点问答：
房地产企业将建设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政道路等配套设施无偿赠送（移交）给政府的，是否视同销售
答：房地产企业将建设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政道路等配套设施无偿赠送（移交）给政府的，如果上述设施属于未单独作价结算的配套公共设施，无偿赠送用于公益事业，不视同销售；否则，则应视同销售征收增值税。
根据以上政策规定，该补助应冲减开发成本。
收到土地返还款时，
借：银行存款 2000
贷：开发成本—土地征用费及拆迁补偿费 2000
