房地产企业完工后收入怎样确认调整
房地产企业完工后收入怎样确认调整
税务机关所关注的开发产品完工后收入的调整
企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
完工时间确认：
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（2）开发产品已开始投入使用（包括入住、交付）。（3）开发产品已取得了初始产权证明。案例：某房地产企业2018年取得预收账款10000万元，预计毛利率为20%，2017年预计毛利额2000万元计入当年应纳税所得额。2019年完工后，会计核算结转收入10000万元，结转开发产品成本为7000万元，实现利润3000万元。当年该项收入应调减所得额2000万元，计入当年应纳税所得额为1000万元。
国税发[2009]31号
第三十五条开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
营改增后收入的处理
案例：
甲房地产企业按一般计税方法计税。销售房产取得含税销售收入1090万元（其中增值税90万元），假设对应允许扣除的土地价款为400万元。则：
不含税收入（企业所得税收入）=1090÷（1+9%）=1000（万元）
增值税销项=（1090－400）÷（1+9%）×9%=56.97（万元）
土地增值税清算收入=1090÷（1+9%）=1000（万元）
