房地产公司增值税纳税申报实务操作
房地产公司增值税纳税申报实务操作
正常申报增值税
一、增值税纳税义务发生时间的判断
《营业税改增值税试点实施办法》（财税2016年36号）第45条规定，纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天为纳税义务发生时间；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
房地产公司销售不动产纳税义务发生时间如何确定？
纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。
在具体交房时间的辨别上，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。
以交房时间作为房地产公司销售不动产纳税义务发生时间，主要是基于以下几点考虑：
1.可以解决税款预缴时间与纳税义务发生时间不明确的问题；
2.是可以解决房地产公司销项税额与进项税额发生时间不一致造成的错配问题（如果按收到房屋价款作为纳税义务发生时间，可能形成前期销项税额大、后期进项税额大、长期留抵甚至到企业注销时进项税额仍然没有抵扣完毕的现象）。
3.可以解决从销售额中扣除的土地价款与实现的收入匹配的问题。
所以，房地产企业在实际交房或合同约定交房前，收到购房款只需按预收款核算并预缴增值税；待交房或合同约定交房时确认、计提增值税，并按规定申报缴纳，已预缴的增值税可以从申报的应纳税款中抵减；
没有收款的部分，在交房或按合同约定交房后，待收到款项或合同约定付款时确认、计提增值税，并按规定申报缴纳；
当然，以上判断的前提是没有开具发票的。先开发票的，增值税纳税义务在开发票时发生。
二、正式纳税申报（完工交付，填《增值税纳税申报表》）
按照《营业税改征增值税试点实施方法》的规定，纳税人采取预收款方式销售不动产的，其纳税义务发生时间不再为收到预收款的当天，而是完成不动产销售行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天。
一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税，应按照增值税纳税义务发生时间，以当期销售额和适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
一般纳税人、小规模纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照增值税纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
增值税纳税申报表为一张主表，四张附表。主表的数据主要从四张附表和减免税表得来，所以在填表时要先填附表，最后填主表。
四张附表分别是：
附表一 销售情况明细表
附表二 进项税额明细表
附表三 扣除项目明细表
附表四 税额抵减情况表
案例：假设A房开公司2019年8月完工交付，项目预售收入共计5000万，当月全部开具增值税普票；当月取得增值税专票109万（税金9万），计算出可以扣除的土地成本1500万，项目已预缴增值税120万，期初留抵税额100万。
计算当月销项税额：（5000-1500）/(1+9%）*9%=289万
当月应缴增值税：289-（100+9）-120=60万
