房产税实务常见问答
房产税实务常见问答
房产税的纳税人
在我国城市、县城、建制镇和工矿区（不包括农村）内拥有房屋产权的单位和个人，具体包括产权所有人、承典人、房产代管人或者使用人。
1.产权属于国家所有的，其经营管理的单位为纳税人。
2.产权属于集体和个人的，集体单位和个人为纳税人。
3.产权出典的，“承典人”为纳税人。
【举例】甲向乙借一笔钱，甲将自己的房屋给乙进行使用，乙不向甲收取借款利息，甲不向乙收取房屋租金，甲是出典人，乙是承典人。
4.产权所有人、承典人均不在房产所在地的，房产代管人或者使用人为纳税人。
5.产权未确定以及租典纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税人。
6.纳税单位和个人“无租使用”房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，由使用人代为缴纳房产税。
【注意】房屋出租原则上“出租人”为纳税人，但在无租使用的情况下，承租人实际受益，因此由承租人代为缴纳。
【记忆提示】受益人纳税。
常见的房产税税收筹划以及要点分析
1.房屋租金进行拆解—— ( 物业费、租金或者场地租赁、房屋租赁)
物业费比例超过50%，还可以享受增值税加计抵减的税收政策。
2、房屋分割出租—— (墙面、屋顶、电梯分割出租)
墙面、屋顶、电梯的租金不缴纳房产税
3、改扩建抵租金，不增加房产原值
某企业购置了一块地，共花费2000万元(包括地价)房屋一处，毛坯房以年租金100万元租赁给某酒店，租赁期为5年，酒店花费了5000万元进行了装修。该企业收回房产时，房产原值依然为2000万元。
经营性租赁由承租人承担有关装修费用，作为承租人的“长期待摊费用”在不少于三年的期限内分期摊销。
4、从价计征和从租计征的相互转化
A企业将商铺出租给B化妆品商店，每年收取租金200万元，该房产的计税余值为1000万元。
筹划方案：合同改为:由A企业帮助B代销商品，每年收取代销手续费200万元，从租计征转化为了从价计征，减少了房产税。同时，增值税的税率也由9%降为了6%。( 利用免租期实现转化为从价计征)
5、减值的房产转化为公允价值计量
东莞某高档娱乐城房屋原值为2000万，后来由于经营不善，拆除了部分娱乐设施，改为了普通的写字楼，公允价值由2000万跌至了1000万。可将房产对外投资成立新公司或者投资于关联方。根据《企业会计制度》的规定:” 投资者投入的固定资产,按投资各方确认的价值,作为入账价值。”
房屋转租的租金需缴纳房产税吗？
【举例】甲公司从其他单位租入房屋一栋，每年支付租金20万元，房屋所有人已按规定缴纳了所有税金。2017年1月1日，甲公司将承租的房屋转租给乙公司，每年收取租金25万元。请问甲公司如何计算缴纳房产税？
根据《国家税务总局关于营业税若干问题的通知》（国税发[1995]76号）规定，……根据现行房产税政策，房产税由房屋产权所有人缴纳。房产出租的，应由出租人按租金收入的一定比例缴纳房产税，对承租人将房产转租的，其转租收入不再征收房产税。
鲁地税函【1999】282号
第三条规定：对承租人转租的房产，由转租人按其所得租金收入，扣除转租房产所支付的租金后的余额计算缴纳房产税甘肃省、深圳市、云南省、广东省等地转租收入不再征收房产税。
