房地产会计难点：进项税额抵扣
房地产会计难点：进项税额抵扣
一、准予抵扣的进项税额
根据增值税政策规定，下列进项税额准予从销售税额中抵扣：
（1）销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票）上注册的增值税额。
（2）从海关取得的海关进口增值税专用缴纳书上注明的增值税额。
（3）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴纳书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和扣除率计算的进项税额，国务院另有规定的除外。计算公式为：进项税额=买价*扣除率
（4）自境外单位或者个人购进劳务、服务、无形资产或者境内的不动产，从税务机关或者扣缴义务人取得的代扣代缴税款的完税凭证上注明的增值税额。
（5）自2018年1月1日起，纳税人租入固定资产、不动产，既用于一般计税方法计税项目，又用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，其进项税额准予从销项税额中全额抵扣（之前仅限“购入”）。
总结一下：
增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。
纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
二、不得抵扣的进项税额
纳税人购进货物、劳务、服务、无形资产、不动产，取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国务院税务主管部门有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
下列项目的进项税额不得从销售税额中抵扣：
（1）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、劳务、服务、无形资产和不动产。
（2）非正常损失的购进货物，以及相关的劳务和交通运输服务。
（3）正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、劳务和交通运输服务。
（4）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。
（5）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。
（6）购进的贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。
三、兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目的处理
适用一般计税方法的纳税人，兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目应分别核算。
无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额
一般企业：
不得抵扣的进项税额 = 当期无法划分的全部进项税额*（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）/当期全部销售额
房地产开发企业：
根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”（注意不是可售面积）为依据进行划分。
不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额*（简易计税、免税房地产项目建设规模/房地产项目总建设规模）
四、固定资产进项税抵扣
随着“营改增”的全面推行，包括不动产在内的固定资产进项税金都可以抵扣了，对企业来说无疑是一个重大利好。但进项税抵扣还要关注具体细节问题，以避免不必要的纳税风险。
1）不得抵扣的情况：
购置固定资产专门用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费，进项税额不得从销项税额中抵扣。
2）既用于不能抵扣项目又用于可以抵扣项目：
购置固定资产专用于不能抵扣项目，进项税额不得从销项税额中抵扣。
购置固定资产既用于不能抵扣项目又用于可以抵扣项目，进项税额可以从销项税额中抵扣。
3）原用于可以抵扣项目并已抵扣进项税额的固定资产，转用于不能抵扣项目时的处理
原用于可以抵扣项目并已抵扣进项税额的固定资产，转用于不能抵扣项目时，应按规定公式计算不得抵扣的进项税额，做进项税额转出处理。
不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产或者不动产净值×适用税率
固定资产、无形资产或者不动产净值，是指纳税人根据财务会计制度计提折旧或摊销后的余额。
4）原用于不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产，转用于允许抵扣进项税额的应税项目时的处理
原用于不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产，转用于允许抵扣进项税额的应税项目时，可以按照规定公式计算可以抵扣的进项税额。
可以抵扣的进项税额=固定资产、无形资产、不动产净值/（1+适用税率）×适用税率
注意：必须在购进时取得了合法有效的增值税扣税凭证并在限期内进行了认证，才能按规定计算可以抵扣的进项税额。
