房地产企业预售、销售阶段企业所得税税务处理
房地产企业预售、销售阶段企业所得税税务处理
一、预售阶段所得税核算管理？
1、企业销售未完工开发产品取得收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。（国税发[2009]31号第9条）
如何确认开发产品已完工呢？
除土地开发外，其他开发产品符合下列条件之一，应视为已完工：
（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（2）开发产品已开始投入使用。
（3）开发产品已取得了初始产权证明。
即开发产品完工采用竣工、使用、确权三者孰早原则确认。
（国税发[2009]31号第3条）
2 税法上如何确认收入实现？
企业通过正式签《房地产销售合同》或《房地产预售合同》取得收入，应确认销售收入实现。（国税发[2009]31号第6条）
代收费用应如何处理？
（1）凡纳入开发产品价内或由企业开发票的，应全部确认销售收入；
（2）未纳入开发产品价内并由企业外其他收取部门、单位开发票的，可作代收代缴款项管理。（国税发[2009]31号第5条）
二、完工销售阶段所得税核算管理
1.会计上收入何时确认？
①（94）财会二字第02号：销售土地和商品房，应在土地和商品房已移交，已将发票账单提交买主时，作销售实现。
② 财发[2003]55号第62条：房地产企业开发的土地、商品房在移交后，将结算账单提交买方并得到认可时，确认营业收入实现。
2.完成产品计税成本如何核算？
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应预计毛利额间差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额间差异调整情况报告及税务机关需要其他资料。（国税发[2009]31号 第9条）
房地产企业建造、开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为产品开始投入使用，应视为开发产品已完工。房地产企业应及时结算产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。（国税函[2010]201号）
3.计税成本如何确认？
计税成本：指开发、建造开发产品发生的按税收规定核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。（国税发[2009]31号 25条）
产品完工后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前（5月31日）选择确定计税成本核算终止日，不得滞后。
法律责任：
对已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此纳税调整，并按《税收征收管理法》规定对其处理。
国税发[2009]31号明确规定计税成本结算期限，企业未按规定期限结算计税成本的，存在较大涉税风险。
计税成本结算的实务应用
国税发[2009]31号第35条规定：开发产品完工后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算终止日，不得滞后。要点如下：
1.开发产品当年度完工必须结算计税成本（完工指税法视同完工条件）。
2.根据计税成本结算额，对以前销售收入实际毛利额与预计毛利额差额调整计入当年度应纳税所得额。
3.计税成本核算有终止日，即完工年度企业所得税汇算清缴前。
计税成本小结：
1.计税成本只考虑实际毛利额，不考虑会计实际结转成本。汇算清缴需根据主营业务成本做纳税调整。
2.会计成本年终结算止于资产负债表日，计税成本可次年5月31日前任一时点为核算终止日。
3.会计成本：未入账成本费用均可预提；计税成本：预提成本费用不超过国税发[2009]31号第32条规定范围和标准。预提成本汇算清缴也要纳税调整。
4.12月31日—5月31日间取得合法凭据，会计作次年度发生成本费用或冲减预提成本，税法可计入当年度计税成本。汇算清缴要注意可计入计税成本范围。
